Žemės ūkio paskirties žemė vienose rankose: gandai ir realybė

500 ha riba netaikoma tik plėtojantiems gyvulininkystę

Lietuvoje prasidėjus žemės reformai buvo nustatyta, kad atkurti nuosavybės teises galima į ne daugiau kaip 150 ha žemės, nepriklausomai nuo to, kiek asmuo jos turėjo iki nacionalizacijos.

Ribojimai žemės ūkio paskirties žemei pirkti pirmą kartą įvesti 2003 m. Pagal tuo metu įsigaliojusį Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą fiziniai ir juridiniai asmenys galėjo įsigyti tiek žemės, kad bendras vienam asmeniui priklausantis žemės ūkio paskirties žemės plotas būtų ne didesnis kaip: 300 ha fiziniam asmeniui, įregistravusiam ūkininko ūkį arba turinčiam kvalifikacinį pasirengimo ūkininkauti pažymėjimą, 2000 ha žemės ūkio bendrovei ir 1000 ha kooperatyvui (kooperatinei bendrovei) ar kitam juridiniam asmeniui, kuris verčiasi žemės ūkio veikla.

2006 m. Seimui priėmus šio įstatymo pataisas, asmenims buvo leista įsigyti tiek žemės, kad bendras iš valstybės įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas būtų ne didesnis kaip 300 ha, o bendras vienam asmeniui priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas – ne didesnis kaip 500 ha.

Žemės ūkio ministerija ne kartą akcentavo siekį, kad žemės ūkio paskirties žemė nebūtų sutelkta vienose fizinio ar juridinių asmenų rankose (tikėtina, naudojant ir užsienio kapitalą) ir netaptų manipuliacijų objektu siekiant pelningai ją parduoti, o ne gaminti žemės ūkio produkciją. Todėl nuo 2014 m. sausio 1 d. buvo įtvirtinta susijusių asmenų sąvoka.

Susijusiais asmenimis buvo laikomi sutuoktiniai, taip pat tėvai (įtėviai) su jų nepilnamečiais vaikais (įvaikiais). Apibrėžiant fizinio asmens ryšius su juridiniais asmenimis, sutuoktiniai arba tėvai (įtėviai) ir jų nepilnamečiai vaikai (įvaikiai) buvo laikomi susijusiais su juridiniu asmeniu, jeigu bent vienas iš jų buvo susijęs su šiuo juridiniu asmeniu.

Susijusių asmenų sąvoka reiškė, kad ne daugiau kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės ploto ribojimas taikomas ne vienam asmeniui, bet visiems susijusiems asmenims kartu. Įstatyme buvo nustatyta žemės pirkėjo pareiga notarui teikti deklaraciją apie savo ir susijusių asmenų valdomą žemės plotą bei galimybė viešąjį interesą ginančiam prokurorui kreiptis į teismą dėl viršijančio žemės ploto paėmimo ir perdavimo valstybės nuosavybėn, jeigu asmuo ar su juo susiję asmenys įsigijo daugiau kaip 500 ha. Įstatyme įtvirtinta ir viena išimtis iš bendros taisyklės: 500 ha ribojimas netaikomas, jei žemės ūkio paskirties žemė įsigyjama gyvulininkystei plėtoti (ūkinių gyvūnų skaičiui didinti).

Apžvelgus nuo 2003 m. Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatytus žemės ūkio paskirties žemės ploto ribojimus, būtina pabrėžti, kad daugiau kaip 500 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės valdymo faktas dar nerodo, kad žemė buvo įsigyta pažeidžiant įstatymą. Tai reiškia tik tai, kad asmuo, valdantis didesnį kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės plotą, ateityje nebegalės įsigyti tokios žemės papildomai. Pastebėtina, kad teisės aktuose nėra ribojamas nuomojamos privačios žemės, taip pat nuomojamos ar suteiktos laikinai naudotis valstybinės žemės plotas.

Naujajame įstatyme numatyta griežta žemės įsigijimo kontrolė

2018 m. sausio 1 d. įsigaliojo naujasis Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas, kuriame greta kitų funkcijų Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT) numatyta pareiga kontroliuoti įsigyjamos žemės ūkio paskirties žemės plotą.

Nuo šių metų pradžios patvirtinta nauja sutikimų (vietoj buvusių išduodamų leidimų) įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo tvarka. Ji paskelbta NŽT interneto tinklalapyje www.nzt.lt. Įvertinę pateiktus dokumentus ir patikrinę valstybės įmonių registruose esančius duomenis apie asmenis ir susijusius asmenis (jų turimą žemę arba akcijas, esančias juridiniuose asmenyse), NŽT teritoriniai skyriai sutikimus išduoda pagal žemės ploto buvimo vietą ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo prašymo pateikimo. Asmenys, pageidaujantys gauti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, prie dokumentų prideda ir nustatytos formos žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo deklaraciją.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nuo 2018 m. sausio 1 d. susijusiais asmenimis laikomi sutuoktiniai, jų abiejų tėvai ir sutuoktinių nepilnamečiai vaikai (arba sutuoktinių tėvų anūkai). Susijusių fizinių asmenų grupė prasiplėtė, nes susijusiais asmenimis dabar laikomi ir sutuoktinių tėvai (įtėviai), ko anksčiau nebuvo. Dabar apskaičiuojant įstatyme nustatytą maksimalų leistiną valdyti nuosavybės teise žemės ūkio paskirties žemės plotą – 500 ha – sumuojamas sutuoktinių, abiejų sutuoktinių tėvų (įtėvių) ir sutuoktinių nepilnamečių vaikų (įvaikių) turimas žemės plotas.

Susijusiais asmenimis laikomi ir juridiniai asmenys, kurie tiesiogiai ar netiesiogiai (per juridinį asmenį, kuriame valdo ne mažiau kaip 25 proc. akcijų (teisių, pajų), suteikiančių teisę balsuoti juridinio asmens dalyvių susirinkime) valdo daugiau kaip 25 proc. kito juridinio asmens akcijų (teisių, pajų), suteikiančių teisę balsuoti šio juridinio asmens dalyvių susirinkime.

Ploto ribojimas netaikomas tada, kai žemės ūkio paskirties žemės įsigyjama gyvulininkystei plėtoti ir įsigytos žemės kiekis neviršija hektarų, tenkančių vienam asmens laikomam sutartiniam gyvuliui, skaičiaus (1 sutartinis gyvulys/1 ha). Jeigu asmens sutartinių gyvulių skaičius per paskutinius 3 metus sumažėja (išskyrus sumažėjimą dėl ne nuo asmens priklausančių aplinkybių) arba jeigu asmuo ketina perleisti šią žemę tretiesiems asmenims, valstybė turi išpirkti viršijantį 500 ha ploto ribą gyvulininkystei plėtoti pagal šį įstatymą įsigytą žemės plotą už vidutinę rinkos vertę, kurios dydis nustatomas pagal žemės verčių zonų žemėlapius.

Žinotina tai, kad pagal įstatymą kvalifikacinių reikalavimų (turėti atitinkamą išsilavinimą ir kt.) fiziniams ar juridiniams asmenims įsigyjant žemės ūkio paskirties žemę nėra, nebent asmuo norėtų pasinaudoti pirmumo teise įsigyjant parduodamą privačią žemę. Įstatyme apibrėžtos 4 grupės, kai asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise.

Visa informacija apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kurioms esant pirmumo teisę turintys asmenys gali įsigyti parduodamą žemę, skelbiama NŽT interneto tinklalapyje.

Rezultatai – akivaizdūs

Per pirmąjį šių metų mėnesį NŽT gavo 1664 prašymus išduoti sutikimą žemės ūkio paskirties žemei įsigyti. Teigiami sprendimai dėl sutikimų priimti 1340 asmenims. NŽT, patikrinusi informaciją valstybės įmonių registruose, atsisakė išduoti 4 sutikimus įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, kadangi turimi tokios žemės plotai viršijo 500 ha.

NŽT gavo ir 3 prašymus išduoti sutikimą įgyti teisę valdyti juridinį asmenį ar jo dalį, kuriam nuosavybės teise priklauso daugiau kaip 10 ha žemės ūkio paskirties žemės. Šiuo metu prašymai yra nagrinėjami, tikrinama informacija, ar leidimai gali būti išduoti.

Kontrolė tik stiprės

Netrukus Žemės ūkio ministerija planuoja sustiprinti žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo kontrolę – NŽT suteikti įgaliojimus patikrinti dar iki 2018 m. sausio 1 d. sudarytus žemės ūkio paskirties žemės perleidimo sandorius. Iki šiol už tai būdavo atsakingi notarai, tvirtindavę žemės pirkimo-pardavimo sutartis. Tikriausiai tik tada, kad bus už žemės ūkio paskirties žemės perleidimo sandorių priežiūrą oficialiai atsakinga institucija, visuomenėje nebesklis gandai apie esą neskaidriai, pažeidžiant teisės normas sudarytus žemės perleidimo sandorius.

Apžvelgus visus šiuos faktus, akivaizdu, kad valstybė visą laiką nuosekliai eina žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo teisinio reguliavimo stiprinimo ir saugiklių didinimo keliu. Visiems mums ypač svarbu, kad žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama racionaliai, skatinant žemės rinką ir konkurencingą žemės ūkį.